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„Wie erkläre ich es meinem Kunden bzw. Bauherrn“? Diese Frage stellt sich Ihnen im Tagesgeschäft oft. Aber nirgendwo öfter als beim Honorar für das Planen und Bauen im Bestand. Viele Planer verzichten lieber auf das – nicht zu unterschätzende – Honorar, als sich die Mühe zu machen, dem Bauherrn möglichst verständlich zu erklären, warum sie für Planungs- und Überwachungsleistungen bei Maßnahmen im Bestand einen Zusatzhonoraranspruch haben und wie er sich berechnet. Deshalb - versuchen wir es einmal:


Drei überzeugende Argumente für das Bauen im Bestand

Wenn Sie Bausubstanz fachlich und/oder gestalterisch mitverarbeiten, kommen – erstens - oft tolle Ergebnisse heraus, sparen Sie - zweitens - Ihrem Auftraggeber gegenüber Abriss und Neubau Kosten und – drittens – tun Sie und Ihr Auftraggeber auch etwas für den Umweltschutz und die Nachhaltigkeit.

Die Honorierung im Bestand - drei Honorarparameter bei Bestandsmaßnahmen

Damit diese Ergebnisse eintreten können, müssen Sie natürlich Ihren Beitrag leisten. Sie haben gegenüber einem Neubau zusätzlichen Aufwand. Das Kern des Honorierungsproblems besteht jetzt darin, dass der Verordnungsgeber eine „Neubau-HOAI“ gemacht hat. Das Leistungsbild, die Honorartafeln und weitere Honorarbemessungskriterien sind kalkulatorisch und regelungstechnisch im Wesentlichen auf Neubauten bezogen. Er hatte keine Veranlassung gesehen, für das Bauen im Bestand eigene Leistungsbilder oder eigene Honorartafeln zu schaffen. Stattdessen hat der Verordnungsgeber in die HOAI einfach drei unterschiedliche Honorarbemessungsregelungen für das Bauen im Bestand „hineingepresst“. Das sind der Umbauzuschlag, die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz und die Besonderen ‒ bestandsbedingten ‒ Leistungen.

1. Der Umbauzuschlag: Die leistungsneutrale verhandelbare Zulage: Den Umbauzuschlag hat der Verordnungsgeber als allgemeine pauschale Zulage zum „Neubauhonorar“ geregelt. Der Umbauzuschlag hängt nicht davon ab, welche Leistungen bei dem konkreten Objekt anfallen. Er bildet lediglich die zusätzlichen Aufwendungen ab, die beim Bauen im Bestand im Verhältnis zum Neubau anfallen und nicht näher mit Leistungsinhalten abgebildet werden können. Daher ist der Umbauzuschlag auch preisrechtlich nicht umfassend geregelt. Er ist in allen Leistungsbildern ein bisschen anders geregelt – und in Teilen verhandelbar.

2. Die mitverarbeitete Bausubstanz: Anders verhält es sich mit den umbaubedingt anfallenden anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter (vorhandener) Bausubstanz. Diese Regelung in § 4 Abs. 3 HOAI gilt für Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch von Ihnen als Planer mitverarbeitet wird. Sie soll sicherstellen, dass Sie beim Bauen im Bestand nicht schlechter gestellt werden als beim Neubau. Sie entscheiden im Zuge der Planungsvertiefung fachtechnisch selbst, welche Bausubstanz mitverarbeitet wird. Das Kriterium „fachliche Mitverarbeitung“ kann sich auf technische oder gestalterische Maßnahmen beziehen, die bloße zeichnerische Darstellung erfüllt die Anforderungen an die Anrechenbarkeit nicht, so die aktuellste Rechtsprechung (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2019, Az. 12 U 21/13). Im Anschluss daran ermitteln Sie den Wert der mitverarbeiteten Bausubstanz und beziehen diesen ‒ gegliedert nach Kostengruppen ‒ in die Ermittlung der „investiven“ anrechenbaren Kosten ein. Die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz beziehen sich nur auf solche Grundleistungen, in denen Sie Bausubstanz auch tatsächlich mitverarbeiten.

3. Die Besonderen Leistungen als Ergänzung zu den Grundleistungen: Besondere Leistungen im Bestand dagegen sind schon dem Wortlaut nach etwas anderes. Das können nur solche Leistungen sein, die nicht bereits Grundleistungen sind. Ergo gilt das „Prädikat“ Besondere Leistungen z. B. für Bestandsaufnahmen, Schadstofferkundungen, das Erstellen von Bestandszeichnungen oder für Bauschadensermittlungen. Zu diesen Besonderen Leistungen ist in der HOAI nichts geregelt. Das Honorar können Sie frei vereinbaren.

So ermitteln Sie das Honorar mit vertretbarem Aufwand

Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Ermittlung der anrechenbaren Kosten so viel Aufwand macht, dass sich die Ermittlung gar nicht lohnt. Das stimmt aber nicht. Der Aufwand wird überschätzt. Wenn Sie das ein paar Mal gemacht haben, bekommen Sie Routine. Außerdem sind die Honorarunterschiede erheblich. Und zwar so erheblich, dass sich Ihr Ermittlungsaufwand selbst dann rechnet, wenn Sie noch wenig Routine haben.
Bei den Besonderen Leistungen müssen Sie beachten, dass sich Ihre Vergütung nicht nach HOAI, sondern nach BGB richtet. Laut BGB ist eine Vergütung zu zahlen, wenn üblicherweise zu erwarten ist, dass Leistungen nur erbracht werden, wenn sie auch vergütet werden. Das ist bei Besonderen Leistungen eindeutig der Fall. Achten Sie darauf, dass Sie für Besondere Leistungen im Bestand wenigstens eine klare Leistungsvereinbarung „hinbekommen“. Es ist nicht so schlimm, wenn es parallel nicht mit einer Vergütungsvereinbarung klappt. Ohne konkrete Vergütungsvereinbarung gilt nämlich die Regelung in § 632 BGB ‒ Sie haben Anspruch auf die übliche Vergütung. Und die bemisst sich bei Besonderen Leistungen im Bestand in der Regel nach dem Zeithonorar. Können Sie eine Leistungsvereinbarung nachweisen, können Sie auch das Honorar im Stundensatz durchsetzen. Ihr Fall ist vergleichbar mit Leistungen, die Werbegrafiker (z. B. für Bautafeln) erbringen. Auch hier wird nach BGB auf Zeithonorarbasis abgerechnet, wenn es an einer Vergütungsregelung fehlt


Fazit: Beim Bauen im Bestand gilt noch mehr als im Neubau: Versetzen Sie sich in die Lage Ihres Bauherrn. Erklären Sie ihm, warum er davon profitiert, wenn Sie Bausubstanz fachlich und/oder gestalterisch mitverarbeiten und welche Folgen das auf die Investitionskosten und Ihr Honorar hat. Je transparenter Sie das tun, auf umso mehr Verständnis werden Sie stoßen.

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