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Gebäude werden im Winter geheizt, im Sommer gekühlt und das ganze Jahr über soll warmes Wasser fließen. Hierfür wird viel Energie benötigt. Stammt die Energie aus fossilen Brennstoffen wie Erdöl oder Erdgas, wird das Treibhausgas CO2 freigesetzt. Laut dem Klimaschutzbericht 2019 ist der Gebäudesektor unmittelbar für 13,6% aller Treibhausgas-Emissionen verantwortlich. Hinzu kommen die Emissionen aus der Fernwärme- und Stromerzeugung, die statistisch der Energiewirtschaft angelastet werden. Es überrascht daher nicht, dass die Umweltpolitik schon länger den Gebäudesektor im Visier hatte. Bislang galten dabei drei unterschiedliche Regelwerke:

  • Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
  • Die Energieeinsparverordnung (EnEV)
  • Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Seit 1. November gilt das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) anstelle dieser drei Regelwerke. Dem Gesetz sind lange Diskussionen vorausgegangen: Der erste Entwurf stammt aus dem Januar 2017. Wie bereits ein Blick auf die Inhaltsübersicht verrät, sind die Themen im Wesentlichen identisch geblieben. Im Detail gibt es aber einige wichtige Änderungen.


Wärmeschutz beim Neubau

Wie bisher gilt für alle Neubauten, dass der Gesamtenergiebedarf bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten darf, die Wärmedämmung bestimmten Anforderungen genügen muss und erneuerbare Energien genutzt werden müssen (§ 10 GEG). Neu ist, dass jeder Neubau ein „Niedrigstenergiegebäude“ sein muss, auch wenn der Begriff nur sehr oberflächlich umschrieben wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 25 GEG).


Was gilt bei Umbauten?

Bislang galten die Anforderungen an die Wärmedämmung nur bei bestimmten, einzelnen aufgeführten Umbauten. Nach § 48 GEG gelten die Anforderungen jetzt für alle Umbauten, wenn Außenbauteile in einem gewissen Umfang (mehr als 10%) geändert werden. Neu ist, dass bei Einfamilienhäusern vor dem Umbau – ebenso wie nach dem Kauf (§ 80 Abs. 4 GEG) – ein (kostenloses) Beratungsgespräch mit einem Experten erfolgen muss.


Das Ende der Ölheizung?

Über das Verbot von Ölheizungen wird seit Jahren diskutiert. Im GEG findet sich jetzt ein Kompromiss: Nach § 72 müssen alte Heizkessel prinzipiell nach 30 Jahre ausgeschaltet werden. Neue Öl-Heizkessel dürfen nur ausnahmsweise eingebaut werden, z.B. wenn weder ein Fernwärme- noch ein Erdgasanschluss möglich ist. Wer trotz Verbot einen Öl-Heizkessel einbaut, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000,- Euro rechnen (§ 108 Abs. 1 Nr. 9 GEG). Leider ist im GEG nicht vorgesehen, dass eine Behörde das Vorliegen einer Ausnahme bestätigt. Der Einbau eines neuen Öl-Heizkessels erfolgt daher auf eigenes Risiko.


Wärmeversorgung in Quartieren

Das GEG unterstützt in § 107 den Abschluss von Verträgen über die Nahwärmeversorgung in Quartieren. In einem solchen Gebiet muss zwar jedes einzelne Gebäude seinen Energiebedarf begrenzen und eine ausreichende Wärmedämmung haben. Bei der Nutzung erneuerbarer Energien ist jedoch eine Gesamtbetrachtung möglich. Nutzt ein Gebäude mehr erneuerbare Energien als vorgeschrieben, wird dies den anderen Gebäuden im Quartier gutgeschrieben.


Energieausweis

Der Energieausweis soll verständliche Informationen über den Energieverbrauch eines Gebäudes liefern. Schon bisher musste der Verkäufer einer Immobilien in der Anzeige bestimmte Informationen aus dem Energieausweis wiederholen. Neu ist, dass diese Verpflichtung ausdrücklich auch für Immobilienmakler gilt (§ 87 Abs. 1 GEG). Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 10.000,- Euro. Alternativ kann die Behörde auch nach § 29a OwiG den Gewinn (sprich: die Maklercourtage) einziehen.


Fazit

Das GEG ist keine Revolution, sondern eine vorsichtige Weiterentwicklung der bisherigen Rechtslage. Da bei Verstößen ein erhebliches Bußgeld droht, sollte es jedoch nicht ignoriert werden., sondern eine vorsichtige Weiterentwicklung der bisherigen Rechtslage. Da bei Verstößen ein erhebliches Bußgeld droht, sollte es jedoch nicht ignoriert werden.

Gastautor:
Dennis Kümmel, Rechtsanwalt bei FPS Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Schwerpunkt öffentliches Bau-, Planungs- und Umweltrecht
Illustration: FPS

 

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